Pravo građenja i građevinska dozvola STRUČNA OBUKA ZA PROCENITELJE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI 09. i 10. februar 2019. godine Pravo građenja i građevinska dozvola 09.02.2019 Beograd 1 čas Vanja ŠEHOVIĆ, Viši stručni saradnik za pravnu procenu kolaterala u UniCredit Banci Srbiji

Zakonska definicija Pravo građenja je stvarno pravo na zemljištu koje u sebi sadrži, inkorporira ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja i može samostalno egzistirati u pravnom prometu. Slobodno pravno raspolaganje podrazumeva prenos (prodaju, ustupanje), odnosno zalaganje (hipoteka) prava građenja. Građenje predstavlja izvođenje građevinskih i građevinsko- zanatskih radova, ugradnja instalacija, postrojenja i opreme.

Građenje – relevantno sa pravnog aspekta  izgradnja objekta jeste skup radnji koji obuhvata: prethodne radove, izradu i kontrolu tehničke dokumentacije, pripremne radove za građenje, građenje objekta i stručni nadzor u toku građenja objekta  rekonstrukcija jeste izvođenje građevinskih radova na postojećem objektu u gabaritu i volumenu objekta, kojima se: utiče na stabilnost i sigurnost objekta i zaštitu od požara; menjaju konstruktivni elementi ili tehnološki proces; menja spoljni izgled objekta ili povećava broj funkcionalnih jedinica, vrši zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija

Građenje – relevantno sa pravnog aspekta  dogradnja jeste izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se izgrađuje novi prostor van postojećeg gabarita objekta, kao i nadziđivanje objekta, i sa njim čini građevinsku, funkcionalnu ili tehničku celinu adaptacija jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu kojima se: vrši promena organizacije prostora u objektu, vrši zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija istog kapaciteta, a kojima se ne utiče na stabilnost i sigurnost objekta, ne menjaju konstruktivni elementi, ne menja spoljni izgled i ne utiče na bezbednost susednih objekata;

Konverzija zemljišta Zakonski koncept konverzije postoji kao “pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građ.zemljištu” Postoje dva modela konverzije zemljišta: bez naknade – takvo pravo korisnik stiče danom stupanja na snagu izmena i dopuna Zakona o planiranju i izgradnji a upis katastar sprovodi po službenoj dužnosti. uz naknadu – ova vrsta je predmet posebnog zakona i primenjuje se na poseban krug lica (lica koja su stekla pravo korišćenja na zemljištu u postupku privatizacije, stečajnom i izvršnom postupku, lica koja su stekla pravo korišćenja radi građenja u skladu sa ranijem zakonu ili na osnovu odluke nadležnog organa, sportska udruženja, društvena preduzeća i dr.)

Građevinsko zemljište - doprinos Umesto naknade za uređivanje građ.zemljišta, Zakon je uveo doprinos za uređivanje građ.zemljišta (u primeni od marta 2015.godine). Iznos doprinosa se dobija kada se osnovica koju čini prosečna cena m2 stanova novogradnje u opštini prema poslednjim objavljenim podacima organa nadležnog za poslove statistike, pomnoži sa ukupnom neto površinom objekta koji se gradi i sa koeficijentom zone i koeficijentom namene objekta koji utvrđuje opština. Moguće je obročno plaćanje doprinosa u najmanje 36 rata, uz dostavljanje odgovarajućeg sredstva obezbeđenja plaćanja (hipoteka, bankarska garancija). U tom slučaju iznos, način plaćanja i sredstvo obezbeđenja su sastavni deo rešenja.

Građevinsko zemljište - doprinos U slučaju jednokratnog plaćanja doprinosa, a pre podnošenja prijave radova, ostvaruje se pravo na umanjenje od najmanje 30%. Iznos doprinosa se umanjuje za troškove infrastrukturnog opremanja građ.zemljišta sredstvima investitora, kao i za vrednost koje investitor ustupa opštini za izgradnju infrastrukturnih objekata (nema više zakonskog ograničenja umanjenja do 60%)

Postupak izgradnje i uknjižbe objekta Informacija o lokaciji Lokacijski uslovi Izrada tehničke dokumentacije (projekta za građevinsku dozvolu) Građevinska dozvola Projekat za izvođenje radova Prijava radova Izrada projekta izvedenog objekta Tehnički pregled Upotrebna dozvola

Informacija o lokaciji Informacija o lokaciji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela, na osnovu planskog dokumenta. Izdaje je organ nadležan za izdavanje lokacijskih uslova u roku od 8 dana od dana podnošenja zahteva, uz naknadu stvarnih troškova izdavanja te informacije.

Lokacijski uslovi Lokacijski uslovi su javna isprava koja sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu. Izdaju se za izgradnju, odnosno dogradnju objekata za koje se izdaje građevinska dozvola, kao i za objekte koji se priključuju na komunalnu i drugu infrastrukturu. Izuzetno, mogu se izdati i za više katastarskih parcela, uz obavezu investitora da pre izdavanja upotrebne dozvole izvrši spajanje tih parcela. Uz zahtev za izdavanje, podnosi se: idejno rešenje (deo urbanističkog projekta) ili idejni projekat (za posebne vrste objekata za koje se izvođenje radova odobrava rešenjem a ne građ.dozvolom i za koje dozvolu izdaje Ministarstvo kada podleže stručnoj kontroli od strane revizione komisije) Lokacijski uslovi važe 12 meseci od dana izdavanja ili do isteka važenja građevinske dozvole.

Projekat za građevinsku dozvolu Projekat za građevinsku dozvolu se izrađuje za potrebe pribavljanja rešenja o građevinskoj dozvoli. Projekat obavezno sadrži i izjavu glavnog projektanta, odgovornog projektanta i vršioca tehničke kontrole, kojom se potvrđuje da je projekat izrađen u skladu sa lokacijskim uslovima, propisima i pravilima struke. Elaborat o zaštiti od požara čini sastavni deo projekta za građevinsku dozvolu za objekte za koje je propisana mera obavezne zaštite od požara.

Građevinska dozvola Građevinska dozvola se izdaje licu koji ima: pravo svojine na zemljištu ili objektu pravo zakupa na građ.zemljištu u javnoj svojini pravo korišćenja na građ.zemljištu koje je upisano u nadležni registar nepokretnosti. Sastavni deo zahteva je i izvod iz projekta, potpisan i overen pečatom glavnog projektanta. Obavezno sadrži podatke o investitoru, objektu čije se građenje dozvoljava, gabaritu, visini, ukupnoj površini i predračunskoj vrednosti objekta, katastarskoj parceli na kojoj se gradi objekat, postojećem objektu koji se uklanja ili rekonstruiše radi građenja, roku važenja građevinske dozvole i dokumentaciji na osnovu koje se izdaje .

Građevinska dozvola Izdaje se rešenjem, u roku od 5 radnih dana od dana podnošenja zahteva, za ceo objekat, odnosno za deo objekta, ako taj deo predstavlja tehničku i funkcionalnu celinu, dok se građenju može pristupiti tek na osnovu pravnosnažnog rešenja o građevinskoj dozvoli i prijavi radova. Prestaje da važi ako se ne otpočne sa građenjem objekta, u roku od 2 godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, odnosno ako se u roku od 5 godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, ne izda upotrebna dozvola, osim za posebne vrste objekata (ministarstvo), objekte komunalne infrastrukture koji se izvode fazno i porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja svojih stambenih potreba.

Građevinska dozvola Rešenje o građevinskoj dozvoli se može menjati usled: promene investitora, u kom slučaju je novi investitor dužan da u roku od 15 dana od dana nastanka promene, podnese organu koji je izdao građevinsku dozvolu zahtev za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli, koje se izdaje u roku od 8 dana od dana podnošenja zahteva promene glavnog projekta i projekta za građ.dozvolu, u kom slučaju je investitor dužan da obustavi gradnju i podnese zahtev za izmenu građevinske dozvole; novo rešenje se izdaje u roku od 5 radnih dana od dana prijema uredne dokumentacije

Projekat za izvođenje radova Projekat za izvođenje radova predstavlja skup međusobno usaglašenih projekata kojim se utvrđuju građevinsko-tehničke, tehnološke i eksploatacione karakteristike objekta sa opremom i instalacijama, investiciona vrednost objekta i uslovi održavanja objekta. Obavezno sadrži i izjavu glavnog projektanta kojim se potvrđuje da je projekat izrađen u skladu sa lokacijskim uslovima, građevinskom dozvolom, projektom za građevinsku dozvolu, propisima i pravilima struke. Može se izrađivati i u fazama, u kom slučaju se radovi izvode samo za onu fazu za koju je projekat za izvođenje potvrđen.

Prijava radova Planirani radovi se prijavljuju organu koji je izdao građevinsku dozvolu najkasnije 8 dana pre početka izvođenja radova. Podnosi se dokaz o regulisanju obaveza u pogledu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, kao i dokaz o plaćenoj administrativnoj taksi. O podnetoj prijavi obaveštava se građevinska inspekcija. Rok za završetak građenja počinje da teče od dana podnošenja prijave.

Projekat izvedenog objekta Projekat izvedenog objekta izrađuje se za potrebe pribavljanja upotrebne dozvole, korišćenja i održavanja objekta i obuhvata sve izmene nastale u toku građenja objekta. Izrađuje se za sve objekte za koje se po Zakonu o planiranju i izgradnji pribavlja građevinska dozvola. Projekat ne podleže tehničkoj kontroli, osim kada se izrađuje za potrebe legalizacije objekata.

Tehnički pregled objekta Podobnost objekta za upotrebu utvrđuje se tehničkim pregledom od strane komisije za tehnicki pregled ili privrednog društva kome investitor poveri vršenje tih poslova i koje je upisano u odgovarajući registar za obavljanje tih poslova. Pregled se obavlja po završetku izgradnje objekta, odnosno dela objekta koji predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se kao takav samostalno koristiti. Obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, odnosno materijala, opreme i instalacija.

Upotrebna dozvola Izdaje se rešenjem od strane organa nadležnog za izdavanje građevinske dozvole, u roku od 5 radnih dana od dana podnošenja zahteva, za ceo objekat ili za deo objekta koji predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se kao takav samostalno koristiti. Prilaže se izveštaj komisije za tehnički pregled, projekat za izvođenje ili projekat izvedenog stanja, elaborat geodetskih radova za izvedeni objekat i posebne delove objekta, kao i elaborat geodetskih radova za podzemne instalacije i sertifikat o energetskim svojstvima objekta. U roku od 5 radnih dana po pravnosnažnosti upotrebne dozvole, nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja katastru upotrebnu dozvolu i elaborat geodetskih radova za izvedeni objekat i posebne delove.

Jedinstvo nepokretnosti Zakon o planiranju i izgradnji uspostavlja tzv. jedinstvo nepokretnosti Po okončanom postupku pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine na građ.zemljištu, katastarska parcela izgrađenog građ.zemljišta zajedno sa ostalim objektima sagrađenim na njoj postaje jedinstveni predmet prava svojine, tako da sva postojeća prava i tereti koji su postojali na objektu, odnosno posebnom delu objekta, prenose i na tu parcelu, odnosno deo parcele, osim ako je na tom zemljištu ustanovljen dugoročni zakup. U slučaju kada je više objekata različitih vlasnika izgrađeno na toj parceli, jedinstvo nepokretnosti se uspostavlja po sprovedenom postupku parcelacije (svaki objekat - posebna parcela).

Jedinstvo nepokretnosti U slučaju kada je na jednoj parceli upisano više sukorisnika, odnosno suvlasnika, a samo jedan od njih je vlasnik objekta izgrađenog na toj parceli, jedinstvo nepokretnosti se uspostavlja po sprovedenom postupku parcelacije za parcelu na kojoj je sagrađen objekat, dok se ostale parcele formiraju kao parcele neizgrađenog građ.zemljišta. Sprovodi se na osnovu saglasnosti svih suvlasnika, a ako saglasnosti nema, potrebno je pokrenuti postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice.

Specifična pravna struktura – predmet hipoteke Predmet hipoteke može biti: objekat u izgradnji (industrijski objekat, stambena zgrada, stambeno- poslovna zgrada i dr.) poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža i dr.) bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata (Zakon o planiranju i izgradnji) Objektom u izgradnji, u smislu Zakona o hipoteci, smatra se i fizički završen objekat, odnosno njegov zasebni deo, koji nije upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove za upis hipoteke na objektu u izgradnji.

Specifična pravna struktura - upis hipoteke Na zemljištu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u izgradnji, dok se sam upis evidentira na predmetnoj parceli. Po upisu objekta u registar nepokretnosti na osnovu pravosnažne upotrebne dozvole, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti (ex officio), tako što se postojeći upis prenosi na novoizgrađeni i upisani objekat. U slučaju da postoje dva ili više investitora (suinvestitora), hipoteka se ne može zasnovati na idealnom (suvlasničkom) delu objekta u izgradnji, već je potrebna saglasnost svih suinvestitora kao suvlasnika. .

Specifična pravna struktura – pravo preče kupovine Suvlasnik objekta u izgradnji (suinvestitor) koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. Pravo preče kupovine može biti zakonsko (zasnovano na zakonu) i ugovorno (predviđeno ugovorom o zajedničkom građenju ili suinvestiranju). Pri namirenju potraživanja prodajom suvlasničkom dela objekta u izgradnji, ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine.

Izvršenje hipoteke na objektu u izgradnji Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravnosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji. Organ koji je izdao odobrenje za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdaće bez odlaganja kupcu istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i poništiti staro odobrenje za gradnju.