VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA TRŽIŠNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA Cena izvođenja radova Osim cene izvođenja radova, u cenu izgrađenog objekta ulaze i troškovi: naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta naknade za obezbeđenje električne energije, daljinskog grejanja i telefonskog saobraćaja troškovi pripremanja lokacije troškovi opremanja lokacije troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije i ostali prateći troškovi

PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA Problematika utvrđivanja proizvodne vrednosti građevinskog objekta postaje složenija ako se određuje u raznim vremenskim presecima. Reč je o objektima čija se cena ugovara u jednom vremenskom preseku, a finansijsko ulaganje u realizaciju se vrši sukcesivno, sve do završetka objekta, što može da traje i više godina. U takvim slučajevima potrebno je vršiti revalorizaciju početne ugovorene cene.

Investicioni program Aanalizira i sračunava cenu jednog projekta Po aktuelnim propisima ne mora biti sastavni deo investiciono-tehničke dokumentacije Ključni dokument za upravljanje investicijom u finansijskom pogledu

Investicioni program Struktura investicionog programa zavisi od: tehničko-tehnoloških karakteristika objekta lokacije na kojoj se gradi propisa koji obavezuju na regulisanje naknade za: gradsko građevinsko zemljište, obezbeđenje električne energije, daljinskog grejanja i telefonskog priključka

Investicioni program Osim formiranja ukupne cene koštanja, korisno je da se vrednost projekta izrazi i preko jedinice mere izgrađenog objekta. U našim uslovima uobičajeno je da se kao reprezent usvoji m2 korisnog prostora izgrađenog objekta.

ANALIZA CENE KOŠTANJA IZGRADNJE STANBENO-POSLOBNOG OBJEKTA NA TERITORIJI GRADA BEOGRADA Ovaj primer ne pre ne predstavlja opšti slučaj On je specifičan u pogledu lokacije i vrste objekta Analogno ovome, mogu se formirati cene i za druge vrste objekata na određenim lokacijama

Strukturu cene ovakvog objekta čine: Participacije/naknade javnim preduzećima za uređenje građevinskog zemljišta Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se gradi objekat Troškovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokaciji Troškovi pripreme i izgradnje objekta Ostali (prateći) troškovi

A. Participacije/naknade javnim preduzećima za uređenje građevinskog zemljišta Troškovi po ugovorima sa gradskim javnim preduzećima obuhvataju troškove po programu uređivanja građevinskog zemljišta Prema Zakonu o planiranju i izgradnji građevinsko zemljište je zemljište na kojem su izgrađeni ili se planira izgradnja objekata, kao i zemljište koje služi redovnoj upotrebi tih objekata Može biti javno građevinsko zemljište i ostalo građevinsko zemljište

A. Participacije/naknade javnim preduzećima za uređenje građevinskog zemljišta Javno građevinsko zemljište je ono na kojem su izgrađeni ili se planira izgradnja javnih objekata od opšteg interesa i javnih površina i koje je u državnoj svojini Ostalo građevinsko zemljište je izgrađeno zemljište i zemljište namenjeno za izgradnju objekata, a koje nije određeno kao javno građevinsko zemljište. Ono može biti u svim oblicima svojine i u prometu je

A. Participacije/naknade javnim preduzećima za uređenje građevinskog zemljišta A1. Naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta, što obuhvata troškove pripremanja i opremanja javnog građevinskog zemljišta A2. Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta i izgradnju objekata mreže infrastrukture

A1. Naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta Po ugovoru sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda plaćaju se naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta, što obuhvata troškove pripremanja i opremanja javnog građevinskog zemljišta

Pripremanje javnog građevinskog zemljišta obuhvata: istražne radove, izradu geodetskih i drugih podloga, izradu planske i projektne dokumentacije, obavljanje imovinsko-pravnih poslova, raseljavanje, rušenje objekata koji su za to planom predviđeni, saniranje terena, izradu programa za uređivanje zemljišta, i drugo

Opremanje javnog građevinskog zemljišta obuhvata izgradnju objekata: mreže vodosnabdevanja, mreže kanalizacije, saobraćajnih površina sa kompletnom opremom, parking površina, pešačkih površina, javnih zelenih površina, kao i njihovo uređivanje sa pratećim sadržajem, i drugo

A2. Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta i izgradnju objekata mreže infrastrukture, koje nije obuhvaćeno ugovorom sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda obuhvata izgradnju objekata : elektroenergetskog sistema telefonskog saobraćaja toplifikacije

A2. Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta Izgradnju ovih objekata investitor ugovara sa javnim komunalnim preduzećima: "Elektrodistribucijom - Beograd" za priključenje objekta na elektro-energetski sistem Preduzećem za telekomunikacije "Telekom - Srbija" za obezbeđenje potrebnog broja telefonskih priključaka. "Beogradskim elektranama" za snabdevanje objekta toplotnom energijom.

A2. Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta Naknade ugovorene sa "Elektrodistribucijom - Beograd" i Preduzećem "Telekom" obračunavaju se i plaćaju po priključku stambene/poslovne jedinice, pa ih u investicionom programu treba preračunati na vrednost po m2 objekta Naknade ugovorene sa "Beogradskim elektranama" obračunavaju se i plaćaju po kvadratnom metru objekta, sa različitom cenom za stambeni, odnosno za poslovni prostor

B. Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se gradi objekat troškove izrade urbanističkih planova, geodetskih podloga i geotehničkog ispitivanja zemljišta troškove izrade tehničke dokumentacije za infrastrukturu sa sinhron planom troškove rešavanja imovinsko-pravnih odnosa u postupku raseljavanja; troškove obezbeđenja stanova za potrebe raseljavanja, rušenje postojećih objekata; kao i troškove iseljavanja korisnika iz objekata predviđenih za rušenje, i slično; troškove rekonstrukcije podzemnih instalacija i sanacionih radova, administrativne troškove, troškove nepredviđenih radova, prateće troškove, i drugo

C. Troškovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokaciji na kojoj se gradi objekat (opremanje) troškove izgradnje internih saobraćajnica; troškove uređenja slobodnih površina sa rasvetom i ozelenjavanjem; troškove izgradnje lokalne vodovodne mreže u cilju povezivanja na gradsku mrežu; troškove izgradnje lokalne fekalne i kišne kanalizacije u cilju povezivanja na gradsku mrežu; troškove izgradnje lokalne telefonske instalacije u cilju povezivanja na gradsku mrežu; troškove nadzora nad izvođenjem infrastrukturnih objekata; administrativne troškove, troškove nepredviđenih radova, prateće troškove, i drugo.

D. Troškovi projektovanja i izgradnje objekta D.1. Troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije objekta D.2. Troškovi građenja objekta D.3. Troškovi nadzora nad izvođenjem objekta

D.1. Troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije objekta Projektovanje se, uobičajeno, ugovara po m2 površine objekta Ovde spadaju arhitektonsko-građevinski projekti i projekti instalacija građevinskog objekta, dok su troškovi planske dokumentacije i projekata infrastrukture svrstani u troškove u tački B.

D.2. Troškovi građenja objekta Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznačajnija komponenta strukture investicionog programa. To su sledeći troškovi: Troškovi izvođenja grubih građevinskih radova Troškovi izvođenja građevinsko- zanatskih radova Troškovi izvođenja instalaterskih radova Troškovi izgradnje skloništa

D.3. Troškovi nadzora nad izvođenjem objekta Nadzor nad izvođenjem se ugovara, uobičajeno, prema vrednosti građenja (u nekom % od vrednosti građenja)

E. Ostali prateći troškovi troškovi upravljanja projektom/troškovi poslovanja administrativni troškovi po pojedinim komponentama (troškovi tehničkog pregleda, pribavljanja upotrebne dozvole i saglasnosti na izvedeno stanje) Ovi troškovi se u investicionom programu obračunavaju po kvadratnom metru objekta.

RAČUNANJE TROŠKOVA IZGRADNJE OBJEKTA Obračun cene građenja objekta se vrši kao zbir cena svih pozicija iz predmera radova Obračun cene pojedinih pozicija predmera radova se vrši analizom cena-kalkulacijom pomoću građevinskih normi Ulazni podaci za analizu cena su: Cena rada Cena materijala Cena rada građevinskih mašina Kalkulativni faktor

Obračun cene građenja Cena pozicija izvođenja radova određuje se putem analize cena-kalkulacija na sledeći način: Cp = EMAT+MEH + ERS x F , gde su Cp - cena pozicije (radova) EMAT+MEH - troškovi materijala sa troškovima mehanizacije ERS - troškovi radne snage F - Kalkulativni faktor na troškove radne snage (bruto zarade proizvodnih radnika)

Obračun cene građenja U slučaju kada se cena pozicija izvođenja radova određuje po obrascu: Cp = EMAT+MEH + ERS x F Kalkulativni faktor F se računa: kao količnik svih pratećih troškova koji nisu uključeni u kalkulaciju cene i bruto zarada proizvodnih radnika: F= PT /ERS , gde su: F – kalkulativni faktor, PT – prateći troškovi (koji na pr. mogu biti: zarade režijskog osoblja, materijalni troškovi, kancelarijski materijal, transportne usluge, razne takse i dažbine, naknade za bolovanja zaposlenih, troškovi reprezentacije, itd) ERS - troškovi radne snage (bruto zarade proizvodnih radnika)

PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA Prikazani način formiranja cene, pored troškova izgradnje objekta i infrastrukture na lokaciji, sadrži i razmatranja i obračun naknada koje investitori plaćaju javnim komunalnim preduzećima. Međutim usled neminovnih promena u ekonomskom sistemu, pitanje je koliko će dugo izloženi model moći da opstane. Naime uključenjem gradskog građevinskog zemljišta u promet i vlasnička transformacija komunalnih preduzeća može dovesti do suštinskih promena koje se odnose cenu zemljišta i na gazdovanje objektima infrastrukture.

TRŽIŠNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA Tržišna vrednost građevinskog objekta je određena odnosima na tržištu Proizvodna vrednost objekta je vrednost objekta koji se gradi, gde je uračunata cena izvođenja radova i ostali aktuelni troškovi U praksi, kupoprodajna vrednost građevinskog objekta na tržištu, iako u mnogome zavisi od proizvodne vrednosti, može biti jednaka, veća, ili manja od njegove proizvodne vrednosti

TRŽIŠNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA Postoje metode kojima se računa tržišna vrednost građevinskog objekta. Ove metode se uglavnom baziraju: na proizvodnoj vrednosti objekta, na dan obračuna tržišne vrednosti, na vrednosti lokacije na kojoj je objekat izgrađen, vezano za namenu objekta i infrastrukturnu opremljenost lokacije, kao i na kvalitetu izvedenih radova i postignutoj funkcionalnosti objekta za projektovanu namenu

TRŽIŠNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA Lokacija, kvalitet izvedenih radova, kao i funkcionalnost objekta, mogu na tržištu da povećaju ili umanje proizvodnu vrednost objekta Kod objekata koji su već korišćeni (objekti u eksploataciji), pri određivanu tržišne vrednosti, osim napred navedenih kriterijuma, uzima se u obzir i: procenat amortizacije objekta vrednost sanacije delova objekta, koji su tokom eksploatacije istrošeni i koje je potrebno revitalizovati U ovakvim slučajevima, očigledno je, da procenat amortizacije i troškovi revitalizacije umanjuju tržišnu vrednost objekta

TRŽIŠNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA U literaturi autori prikazuju razne načine sračunavanja tržišne vrednosti objekata. Ustanove koje se bave procenama i veštačenjima imaju svoje razvijene metode i postupke u određivanju vrednosti objekata. Proračunom procenjena vrednost objekta verifikuje se na tržištu prilikom kupoprodaje. Ako za objekat ne postoje zainteresovani kupci, svaka proračunom izvršena procena vrednosti ovakvog objekta nema potvrdu na tržištu. Veliku primenu računsko određivanje tržišne vrednosti objekata ima kod veštačenja u sudskim procesima, prilikom eksproprijacije, vlasničke transformacije i sl.