STRUČNA OBUKA ZA PROCENITELJE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI 09 STRUČNA OBUKA ZA PROCENITELJE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI 09. februar 2019 – 30. mart 2019. Opšte odredbe kojima se uređuje sistem prostornog planiranja i građenja u Srbiji, pravo građenja i građevinske dozvole adv. Borislav Vićentić 10.02.2019. Beograd 2 časa

Planiranje i uređenje prostora počiva na načelima (između ostalog): - održivog i ravnomernog teritorijalnog razvoja; - očuvanja običaja i tradicije i specifičnosti predela; - usaglašenosti sa evropskim propisima i standardima; - optimalnog korišćenja obnovljivih resursa; - zaštite prirodnih i nepokretnih kulturnih dobara; - unapređenja energetske efikasnosti; - potreba odbrane zemlje; - horizontalne koordinacije; - učešća javnosti.

Primena dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja Funkcija dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja jeste da omoguće izdavanje lokacijskih uslova. Pod tim pojmom ubrajamo dokumenta navedena na narednoj stranici. Instrument za opisanu funkciju jeste sadržina planskih dokumenata: pravila uređenja, pravila građenja i grafički deo.

Vrste dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja planska dokumenta: prostorni plan područja posebne namene prostorni planovi: strateška procena uticaja na životnu sredinu Prostorni plan Republike Srbije urbanistički planovi: regionalni prostorni plan GUP prostorni plan JLS PGR uređajna osnova za selo PDR

Vrste dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja (nastavljeno) dokumenta za sprovođenje prostornih planova: program implementacije Prostornog plana Republike Srbije; program implementacije regionalnog prostornog plana urbanističko-tehnička dokumenta za sprovođenje planskih dokumenata: urbanistički projekat projekat preparcelacije i parcelacije elaborat geodetskih radova za ispravku granica susednih parcela i spajanje dve susedne parcele istog vlasnika.

Odnos nabrojanih dokumenata Dokument užeg područja mora biti u skladu sa dokumentom šireg područja.   Koji služi za izdavanje lokacijskih uslova? Više njih dolazi u obzir, a odgovor daje član 57. Zakona o planiranju i izgradnji. Jedinstveno rešenje ne bi odražavalo stvarne potrebe koje su različite u različitim slučajevima (jezgro grada, brana, industrijska zona, porodična kuća, …).

Sadržina planskih dokumenata: pravila uređenja, pravila građenja i grafički deo   Pravila uređenja sadrže između ostalog: stepen komunalne opremljenosti građevinskog zemljišta koji je potreban za izdavanje lokacijske i građevinske dozvole, uslove i mere zaštite prirodnih dobara i nepokretnih kulturnih dobara i zaštite prirodnog i kulturnog nasleđa, životne sredine i života i zdravlja ljudi; popis objekata za koje se pre sanacije ili rekonstrukcije moraju izraditi konzervatorski drugi uslovi, mere energetske efikasnosti izgradnje.

Sadržina planskih dokumenata: pravila uređenja, pravila građenja i grafički deo Pravila građenja sadrže između ostalog: vrstu i namenu odnosno objekata koji se mogu graditi, odnosno klasu i namenu objekata čija je izgradnja zabranjena, minimalnu i maksimalnu površinu građevinske parcele, najveći dozvoljeni indeks zauzetosti ili izgrađenosti građevinske parcele, najveću dozvoljenu visinu ili spratnost objekata; uslove i način obezbeđivanja pristupa parceli i prostora za parkiranje vozila.

Sadržina planskih dokumenata: pravila uređenja, pravila građenja (nastavljeno) i grafički deo Ako uslovi za projektovanje, odnosno priključenje, nisu utvrđeni planskim dokumentom, organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole će ih pribaviti iz separata. Grafičkim delom planskog dokumenta prikazuju se rešenja u skladu sa sadržinom plana.

Informacija o lokaciji Informacija o lokaciji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela, na osnovu planskog dokumenta. Informaciju o lokaciji izdaje organ nadležan za izdavanje lokacijskih uslova, na osnovu zahteva i takse. Dakle, investitor ne otkriva rešenja budućeg projekta u ovoj fazi.

Lokacijski uslovi ...su javna isprava koja sadrži sve urbanističke, tehničke i druge uslove potrebne za izradu idejnog, odnosno projekta za građevinsku dozvolu, dakle podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu. Uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova podnosi se idejno rešenje budućeg objekta. Lokacijskim uslovima može se predvideti i fazna, odnosno etapna izgradnja. Ako planski dokument, odnosno separat, ne sadrži uslove za izgradnju objekata, odnosno sve uslove za priključenje na infrastrukturu, nadležni organ te uslove pribavlja po službenoj dužnosti, o trošku podnosioca zahteva uz naknadu stvarnih troškova izdavanja.

«Član 57» Lokacijski uslovi se izdaju na osnovu PPPPN i PPJLS, za delove teritorije u obuhvatu plana za koje nije predviđena izrada urbanističkog plana. Lokacijski uslovi se izdaju na osnovu plana generalne regulacije, za delove teritorije za koje nije predviđena izrada plana detaljne regulacije. Lokacijski uslovi se svakako izdaju na osnovu plana detaljne regulacije, ako postoji.

«Član 57» (nastavak) Ukoliko je planskim dokumentom predviđena izrada urbanističkog projekta, ili je urbanistički projekat izrađen po zahtevu investitora, lokacijski uslovi se izdaju na osnovu tog planskog dokumenta i urbanističkog projekta.

«Član 57» (nastavak) Ukoliko je za područje na koje se odnosi zahtev za izdavanje lokacijskih uslova, predviđena obaveza dalje planske razrade, a takav planski dokument nije donet u roku propisanom zakonom, lokacijski uslovi izdaju se na osnovu podzakonskog akta kojim se uređuju opšta pravila parcelacije, uređenja i građenja, i na osnovu postojećeg planskog dokumenta koji sadrži regulacionu liniju. Reč je o Pravilniku o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju (Sl.gl.RS 22/2015), koji je dakle svojevrsna domaća norma gradnje.

Urbanistička rešenja više nemaju direktne pravne posledice Pojmovi «gradsko građevinsko zemljište» i «građevinsko zemljište van granica građevinskog zemljišta» napušteni su.   Umesto toga, zakon navodi da je građevinsko zemljište ono zemljište koje je određeno zakonom ili planskim dokumentom za izgradnju i korišćenje objekata, kao i zemljište na kojem su izgrađeni objekti u skladu sa zakonom.

Urbanistička rešenja više nemaju direktne pravne posledice (nastavak) Ovim je, nakon nekoliko generacija zakona u kojima se ta reforma osećala, i konačno urbanizam lišen dramatičnih pravnih posledica, čime se otvara mogućnost da ciljevi struke preovladaju. To je potpuni kontrast onome što je bilo pravilo u SFRJ, a glasilo je da se «smatraju građevinskim zemljištima i nacionalizuju sva izgrađena i neizgrađena zemljišta, koja se nalaze u užim građevinskim rejonima gradova i naselja gradskog karaktera» (član 34. Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta iz 1958. godine).

Uticaj Zakona o planiranju i izgradnji na svojinskopravne odnose Umesto toga, uticaji su minimalni i jednostavni: Građevinsko zemljište može biti u svim oblicima svojine. Građevinsko zemljište je u prometu. Ukoliko je u javnoj svojini, uslove propisuje Zakon o javnoj svojini, ali npr. i po ovom zakonu to zemljište ne može se otuđiti ili dati u zakup, ako nije donet planski dokument na osnovu koga se izdaju lokacijski uslovi, odnosno građevinska dozvola. Vlasnik građevinskog zemljišta u javnoj svojini može građevinsko zemljište dati u zakup radi izgradnje objekta za koji se izdaje privremena građevinska dozvola. Pravo korišćenja se uređuje kao prelazno pravo.

Uticaj svojinskopravnih odnosa na odobrenje gradnje Građevinska dozvola se izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu. Pod time se smatraju pravo svojine i pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom (npr. prava službenosti). Pravo korišćenja na građevinskom zemljištu ima to svojstvo samo do donošenja posebnog propisa (Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, tj. o «konverziji»). To svojstvo isteklo je u julu mesecu 2016. godine.

Izgradnja objekata – projektovanje Tehnička dokumentacija izrađuje se kao: 1) generalni projekat (cf. član 133 – podleže reviziji); 2) idejno rešenje; 3) idejni projekat (cf. član 145); 4) projekat za građevinsku dozvolu (podleže tehničkoj kontroli); 5) projekat za izvođenje; 6) projekat izvedenog objekta

Izgradnja objekata – izdavanje građevinske dozvole Građevinsku dozvolu za izgradnju objekata izdaje ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva, s tim da poverava autonomnoj pokrajini izdavanje građevinskih koji se u celini grade na teritoriji autonomne pokrajine, a jedinicama lokalne samouprave izdavanje građevinskih dozvola za izgradnju objekata koji nisu određeni u članu 133. zakona (a Gradu Beogradu za objekte preko 800m2 BRGP).

Izgradnja objekata – izdavanje građevinske dozvole (nastavak) Građevinska dozvola se izdaje na osnovu projekta za građevinsku dozvolu i odgovarajućeg prava na zemljištu ili objektu. Težište je na tehničkoj kontroli projekta koja je već usledila, otuda su rokovi za izdavanje građevinske dozvole znatno skraćeni. Koji su međutim rizici? Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta se utvrđuje rešenjem o izdavanju građevinske dozvole na osnovu prosečne mesne cene kvadratnog metra stanova novogradnje i plaća ga investitor.

Radovi na osnovu idejnog projekta “Član 145” Izdaje se rešenje o odobravanju radova. “Šarenolika grupa”: rekonstrukcija, adaptacija, sanacija, promena namene, građenje pomoćnih i ekonomskih objekata, investiciono održavanje objekta, uređenje saobraćajnica u okviru postojeće regulacije ulica, «manji ski liftovi», elektrane koje koriste obnovljive izvore energije instalirane snage 50 kW, građenje zidanih ograda, …

Građenje Analiza hodograma sa sajta www.gradjevinskedozvole.rs Objedinjena procedura – pojam, značenje. Stručni nadzor   Građevinski inspektor Komisija za tehnički pregled objekta

Građenje – ugovorni odnosi Ugovori o gradnji uređeni su Zakonom o obligacionim odnosima, kao i posebnim Uzansama, koje ugovarači mogu isključiti. Poseban model ugovora je «ključ u ruke». FIDIC je standardizovao opširne ugovore. Osiguravajuće kuće nude «CAR» osiguranja (osiguranje objekata u izgradnji od svih rizika).

Upotrebna dozvola Izdaje se na osnovu izveštaja komisije za tehnički pregled kojim se utvrđuje da je objekat podoban za upotrebu, projekta za izvođenje ili projekta izvedenog stanja, elaborata geodetskih radova za izvedeni objekat i posebne delove objekta, kao i elaborata geodetskih radova za podzemne instalacije i sertifikata o energetskim svojstvima objekta (ako je propisano). Za objekte za koje se u skladu sa zakonom kojim se uređuje zaštita od požara pribavlja saglasnost na tehnički dokument, pre izdavanja upotrebne dozvole pribavlja se saglasnost na projekat za izvođenje. Upotrebna dozvola izdaje se za ceo objekat ili za deo objekta koji predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se kao takav samostalno koristiti

Drugačiji epilozi Građevinska dozvola prestaje da važi ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja ne izda upotrebna dozvola. Nakon toga, investitor plaća na račun Poreske uprave naknadu u visini poreza na imovinu, koji bi se plaćao u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na imovinu za ceo objekat, da je isti izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom, sve dok se za tu lokaciju ne izda nova građevinska dozvola.

Drugačiji epilozi (nastavak) Za određene objekte, radi sprečavanja i kontrole zagađivanja životne sredine, izdaje se integrisana dozvola (uz upotrebnu dozvolu), koja se po pravilu izdaje nakon probnog rada koji se može produžiti još za 240 dana, sve sa ciljem da se u toku trajanja probnog rada vrše merenja zagađivanja činilaca životne sredine u skladu sa propisanim dozvoljenim vrednostima.

Pitanja i odgovori Koristan link: http://gradjevinskedozvole.rs/pitanja-i- odgovori.php