Doc. dr Izet Laličić v. ass Haris Hasić, MA

Презентација на тему: "Doc. dr Izet Laličić v. ass Haris Hasić, MA"— Транскрипт презентације:

1 Doc. dr Izet Laličić v. ass Haris Hasić, MA
ZEMLJIŠNE KNJIGE

2 SADRŽAJ Pojam i značaj zemljišnih knjiga Funkcija zemljišnih knjiga
Načela zemljišnih knjiga Nadležnost za vođenje zemljišnih knjiga Sadržaj zemljišne knjige Pomoćni registri Upis u zemljišne knjige Vrste upisa u zemljišne knjige Postupak upisa u zemljišne knjige Uvid u zemljišne knjige Digitalizacija i elektronsko vođenje zemljišnih knjiga Knjiga položenih ugovora

3 1. Pojam zemljišne knjige (ZK)
Suština postojanja ZK je u tome da obezbijede da svako može pretpostaviti da je njihov sadržaj istinit i da se u skladu s tim svako može pouzdati da će mu pravni sistem pružiti zaštitu kod ostvarenja te pretpostavke. Zemljišna knjiga je javna knjiga i sadrži relevantne podatke o pravnom stanju nekretnina koje mogu biti u pravnom prometu. To su javni registri u koje se upisuju: - sve nekretnine i stvarna prava na nekretninama, - druga prava koja nisu stvarnopravnog karaktera, a predviđena su zakonom za upis (npr. pravo dugoročnog zakupa, pravo preče kupovine, plodouživanja i dr) kao i - ostale zakonom predviđene činjenice koje su od značaja za pravni promet (npr. maloljetnost, vođenje spora i dr.). (Član 2. st. 1. ZZK)

4 Nast. Prema članu 5. ZZK iz vlasništvo i druga stvarna prava na nekretninama nastaju (mogu se steći), prenositi ili ograničiti tek sa upisom u zemljišnu knjigu, koji ima konstitutivno dejstvo. Pri tome izuzetak postoji kod sticanja prava po osnovu nasljeđivanja. U odnosu na pomenutu odredbu treba imati u vidu da donošenjem ZSP FBiH (kao i u ranijem sistemu) obaveza upisa je propisana samo u slučaju sticanja stvarnih prava na osnovu pravnog posla (Član 53. ZSP). To znači da u situaciji kada se pravo na nekretnini stiče na osnovu: zakona, nasljeđivanja, pravomoćne odluke suda ili konačne odluke drugog nadležnog organa tada upis ima jedino deklerativno dejstvo.

5 Nast. Iz navedenog proizilazi da osobe koje svoje pravo nisu evidentirale u zemljišnu knjigu rizikuju da izgube to svoje pravo (posljedica). Ovo zbog toga, jer se tako stečeno pravo onda ne može suprostaviti pravu onog koje je postupajući sa povjerenjem u zemljišne knjige u dobroj vjeri upisao svoje pravo na nekretnini (član 56. st.2. ZSP). To praktično znači, da će savjesni sticatelj koji postupa sa povjerenjem u zemljišnu knjigu steći pravo vlasništva, dok će osoba koja svoje pravo nije evidentirala tada imati samo mogućnost da protiv osobe koja je ranije bila upisana kao vlasnik istakne obligacionopravni zahtjev za naknadu štete.

6 2. Funkcija zemljišnih knjiga
Javno povjerenje Osiguranje pravne sigurnosti Značaj nekretnina Nevidljivost stvarnih prava (inherentna) i vidljivost kroz zemljišnu knjigu Problemi asocirani sa zemljišnim knjigama Elektronizacija zemljišnih knjiga

7 3. Načela zemljišnih knjiga
Načelo javnosti Načelo povjerenja Načelo stvarnosti Načelo potpunosti Načelo preglednosti Načelo specijalnosti Načelo konsenzusa Načelo legaliteta Načelo upisa Načelo prvenstva ili prioriteta

8 Načelo povjerenja (čl. 9. ZZK FBiH)
Načelo javnosti Znači da je uvid u zemljišnu knjigu, pripadajuće akte i isprave svakome slobodan i da zemljišne knjige, izvadak, ispisi, i prijepisi iz zemljšne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava (član 77. i 78. ZZK FBiH). Načelo povjerenja (čl. 9. ZZK FBiH) Ukoliko se jednom uzme da je sadržaj ZK istinit i potpun, svaki onaj koji postupa pošteno može sa sigurnošću uzeti da ono što je upisano u ZK, stvarno i postoji (pozitivna strana) a ono što nije upisano da u stvarnosti ne postoji (negativna strana) - Presumptio iuris et de iure (apsolutna pravna pretpostavka). Smatra se da je upisano pravo u zemljišnoj knjizi tačno,a da brisano pravo iz zemljišne knjige ne postoji.

9 Načelo stvarnosti Znači da su objekt upisa u ZK nekretnine i stvarna prava na nekretninama. U zemljišnu knjigu se upisuju sve nekretnine (obaveza knjiženja-član 8. ZZK ). Međutim, prema članu 52. ZSP FBiH osobe koje su stekle pravo vlasništva na nekretnini na osnovu: zakona, nasljeđivanja, pravomoćne odluke suda ili konačne drugog nadležnog organa imaju mogućnost, dakle ne i obavezu, da to svoje pravo upišu u zemljišne knjige. Time je faktički došlo do derogiranja člana 8. ZZK koja propisuje obavezu upisa prava na nekretninama, kao i upisa svih promjena koje se tiču podataka u zemljišnoj knjizi je, to znači da ta obaveza ostaje jedino u slučajevima sticanja vlasništva pravnim poslom.

10 Načelo potpunosti ..zahtijeva da zemljišne knjige sadrže sve pravno relevantne činjenice za promet nekretnina kao što su podaci o vrsti veličini nekretnine osobi vlanika, teretima koji opterećuju nekretninu i dr. Načelo određenosti ..podrazumjeva da svaki upis u zemljišnoj knjizi čini zasebnu, samostalnu i određenu pravnu cjelinu. Svako zemljišnoknjiško tijelo je upisano na zasebni uložak, svaki upis je potpuno određen po vrsti i sadržaju, pri upisu založnog prava se naznačava novčani iznos na koji se zasniva založno pravo, iscrpno se upisuje sadržaj služnosti...

11 Načelo preglednosti ..je u biti zahtjev da se zemljišne knjige ustanove i vode na takav način da svako može lako i brzo se obavijestiti o upisanim nekretninama, stvarnim pravima na njima kao i svim drugim bitnim podacima. Ovo se postiže na razne načine: vođenjem glavne knjige i zbirke isprava, tehničkim mjerama (zabranjeno je precrtavanje i brisanje) ali i digitalizacijom. Načelo konzesusa Upisi u zemljišne knjige su moguće samo na temelju saglasnosti osobe čije se pravo prenosi, ukida ili ograničuje (clausula intabulandi) te osobe koja stiče zemljišnoknjižno pravo.

12 Načelo prvenstva ili prioriteta
Načelo legaliteta ..Zahtjeva da sud mora ex officio ispitati postojanje zakonom predviđenih pretpostavki upisa u zemljišne knjige. Načelo službene provjere i istraživanja činjenica (Član 64. ZZK). Načelo upisa .. Podrazumjeva da se stvarna prava na nekretninama stječu isključivo upisom u zemljišne knjige odnoso u glavnu knjigu. Upis u zemljišnu knjigu je modus acquirendi. Načelo prvenstva ili prioriteta Prema ovom načelu pravni učinak upisa ravna se prema njegovom prvenstvenom redu, a on prema vremenu (trenutku) kad se zahtjev za upis stigao zemljišnoknjižnom uredu (Prior tempore potior iure.)

13 4. Nadležnost za vođenje zemljišnih knjiga
Stvarna nadležnost Stvarno nadležni za vođenje zemljišnih knjiga su sudovi određeni zakonom (čl.11.st. 1.ZZK). Mjesna nadležnost Za vođenje zemljišnih knjiga nadležan je onaj sud na čijem se području nalazi nekretnina (čl.12. ZZK)

14 Zemljišnoknjižni referent
Zemljišne knjige u stvarno i mjesno nadležnim sudovima vode posebni zemljišnoknjižni uredi. Nadležni službenik za vođenje zemljišnih knjiga naziva se zemljišnoknjižni referent. Zemljišnoknjižni referenti su nadležni za vršenje upisa u zemljišnu knjigu. Oni odluke u vezi sa vršenjem upisa u zemljišnim knjigama donose samostalno, u skladu sa ovim zakonom i drugim propisima. Čl. 14. st.1. i 2. ZZK

15 5. Sadržaj zemljišne knjige
Sastav zemljišne knjige (čl.15.ZZK) Zemljišna knjiga se sastoji od - glavne zemljišne knjige, - zbirke isprava i - pomoćnih registara. Glavna zemljišna knjiga se sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka. Glavna zemljišna knjiga se vodi za jednu katastarsku općinu.

16 Zemljišnoknjižni uložak (Član 16.ZZK)
Upisi se vrše u zemljišnoknjižni uložak. U zemljišnoknjižni uložak se upisuje jedno zemljišno- knjižno tijelo. Zemljišnoknjižno tijelo se sastoji od jedne ili više katastarskih parcela koje se nalaze u istoj katastarskoj općini i na kojima postoje isti pravni odnosi. Određivanje područja i naziva katastarskih općina uređuju propisi o katastru zemljišta tako da jedna katastarska općina može obuhvatati samo one nekretnine koje se nalaze na području nadležnosti jednog zemljišnoknjižnog suda, s tim što nekretnine na području nadležnosti jednog zemljišnoknjižnog suda mogu biti podijeljene u više katastarskih općina. Zemljišnoknjižni uložak se sastoji iz natpisa (naslova) i tri odjeljka (A, B i C).

17 Natpis zemljišnoknjižnog uloška (član 17. ZZK FBiH)
U natpisu zemljišnoknjižnog uloška se navodi: 1) naziv suda koji vodi zemljišnu knjigu; 2) katastarska općina; 3) broj zemljišnoknjižnog uloška.

18 Popisni list (član 18. ZZK FBiH)
Prvi odjeljak zemljišnoknjižnog uloška U prvi odjeljak (A) zemljišnoknjižnog uloška “Popisni list“ se unosi: 1) broj katastarske parcele; 2) naziv (opis) i kultura katastarske parcele; 3) veličina (površina) katastarske parcele; 4) spajanje ili dioba zemljišnoknjižnog tijela; 5) stvarna prava koja su osnovana u korist zemljišno- knjižnog tijela. Vlasnički list ( član 19. ZZK FBiH) Drugi odjeljak zemljišnoknjižnog uloška U drugi odjeljak (B) “Vlasnički list“ se unosi: 1) pravni osnov upisa; 2) ime vlasnika zemljišnoknjižnog tijela; 3) u slučaju vlasništva više lica podaci vlasnika u smislu tačke 2. i to da li im zemljišnoknjižno tijelo pripada kao zajedničko vlasništvo ili suvlasništvo. Kod suvlasništva se upisuju međusobni odnos suvlasnika i visina suvlasničkog dijela; 4) ograničenja prava raspolaganja vlasnika zemljišno- knjižnog tijela kao i zabilježbe koje se tiču vlasništva.

19 Teretni list ( Član 20. ZZK FBiH)
Treći odjeljak zemljišnoknjižnog uloška U treći odjeljak (C) “Tereti“ unose se tereti i ograničenja: 1) pravni osnov upisa; 2) prava koja opterećuju zemljišnoknjižno tijelo i zabilježbe koje se odnose na ta opterećenja, kao i podaci o nosiocu, odnosno nosiocima prava.

20 6. Pomoćni registri Pored zemljišne knjige, vode se također slijedeći pomoćni registri: 1) registar vlasnika (član 23.) 2) registar parcela (član 24.) 3) dnevnik (član 25.)

21 7. Upis u zemljišnu knjigu
A. Pretpostavke za upis (član 3. ZZK) Postupak upisa u zemljišnu knjigu pokreće se podnošenjem zahtjeva za upis. Zahtjev se odnosi na propisani tekst upisa. Normirane tekstove donosi ministar pravde. Uz zahtjev za upis treba priložiti i dokaznu dokumentaciju na kojoj se zahtjev temelji. To mogu biti: 1) isprava koja je osnov za sticanje stvarnog prava; 2) dokument na osnovu kojeg se dokazuje stvarno pravo; 3) ovjerena kopija sudske odluke koja je osnov za upis; 4) neki drugi dokument kojim se potvrđuje stvarno pravo osigurano predbilježbom; 5) dokumenti navedeni u članu 7. ovog zakona; 6) drugi dokumenti potrebni za upis određeni zakonom. Pretpostavka za upis je i dokaz o plaćanju sudske takse. Ukoliko se isprava nalazi kod istog organa koji provodi upis, ne mora se ponovo podnositi. U zahtjevu za upis organ koji obrađuje zahtjev treba da zabilježi gdje se isprava nalazi.

22 B. Prava koja se upisuju u zemljišnu knjigu (Čl.28.ZZK)
U zemljišnu knjigu upisuju se sljedeća prava: 1) vlasništvo, suvlasništvo i zajedničko vlasništvo, 2) hipoteka i zemljišni dug, 3) sudsko založno pravo, nadzaložno pravo, 4) pravo dugoročnog najma i zakupa, pravo preče kupovine i pravo otkupa, 5) stvarne služnosti, 6) plodouživanje, 7) stvarni tereti, 8) prava korištenja. Svi upisi prava s izuzetkom vlasništva vrše se u zemljišnoknjižni uložak zemljišta koje se opterećuje. Stvarna prava na tuđoj stvari, koja pripadaju svakom pojedinom vlasniku zemljišnoknjižnog tijela se na zahtjev vlasnika zemljišnoknjižnog tijela upisuju i u zemljišno- knjižnom ulošku njegovog zemljišnoknjižnog tijela. Ukoliko stvarno pravo iz stava 3. ovog člana bude promijenjeno ili ukinuto, tada će zemljišnoknjižni ured na zahjev izvršiti ispravku upisa.

23 C) Upisivanje etažnog vlasništva (član 30.ZZK)
Za svako vlasništvo na stanu uspostavlja se poseban zemljišnoknjižni uložak. Zemljišnoknjižni uložak zemljišta se po službenoj dužnosti zatvara. U zemljišno- knjižnom ulošku stana se upisuje posebno vlasništvo koje pripada suvlasničkom dijelu i kao ograničenje suvlasništva priznavanje prava posebnog vlasništva koja pripadaju drugim suvlasničkim dijelovima. Potrebno je ukazati na ostale zemljišnoknjižne uloške stanova koji pripadaju ovoj zajednici vlasništva na stanovima.

24 Bliži opis suvlasničkog dijela i vlasništva na stanu se vrši u odjeljku A.
Radi bližeg označavanja predmeta i sadržaja posebnog vlasništva može se uputiti na izjavu o diobi, dogovor o diobi i plan podjele. Uz zahtjev za upis potrebno je priložiti sljedeće dokaze: 1) Crtež sa pečatom, štambiljom i potpisom nadležnog organa vlasti, iz koga je vidljiva podjela zgrade kao i položaj i veličina dijelova zgrade koji se nalaze u posebnom vlasništvu i dijelova zgrada koji se nalaze u zajedničkom vlasništvu (plan podjele). Sve pojedinačne prostorije koje pripadaju vlasništvu na istom stanu označavaju se odgovarajućom istom oznakom, koja treba da se podudara sa brojem navedenim u odobrenju upisa. 2) Uvjerenje nadležnog organa vlasti da se radi o cjelovitoj jedinici (uvjerenje o cjelovitosti).

25 7. Vrste upisa Upis Uknjižba Predbilježba Zabilježba

26 Pojam uknjižbe Pojam predbilježbe
Uknjižba je svaki bezuvjetan i konačan upis stjecanja, prenosa, ograničenja i prestanka knjižnih prava, koji ne zavisi ni o kakvom naknadnom opravdanju (Čl. 2. st. 5. ZZK) Pojam predbilježbe Predbilježba je upis kojim se knjižna prava stječu, prenose, ograničavaju i prestaju pod uvjetom naknadnog opravdanja i u opsegu u kojemu budu naknadno opravdana (Čl.2. st. 3. ZZK)

27 Karakteristike predbilježbe
Predbilježba je uvjetan upis. Mora se naknadno opravdati. Kada se opravda onda je uknjižba. Predmet mogu biti sva prava koja se mogu i uknjižiti. Predbilježba je dopuštena ako isprava za upis ne udovoljava posebnim pretpostavkama za upis (npr. nedostaje clausula intabulandi ili pravna snaga)ali udovoljava općim pretpostavkama za zemljišnoknjižki upis.

28 Pojam zabilježbe Zabilježba je upis kojim se u svrhu publiciteta evidentiraju određene okolnosti koje se odnose na pravni preomet nekretnina ili se njima osiguravaju određeni pravni učinci za njegova predlagatelja (Čl.2. st.4. ZZK) Zabilježba se može odnositi na lične odnose kao što su maloljetnost, stavljanje pod starateljstvo, produženje roditeljskog prava ali i na druge činjenice kao što su otvaranje stečaja, postojanje spora, postupak eksproprijacije, prvenstveni red, prinudna uprava i dr.

29 9. POSTUPAK UPISA U ZEMLJIŠNU KNJIGU
Rješenje o upisu (član 31. ZZK) Upis se vrši na osnovu rješenja o upisu, koje donosi zemljišnoknjižni referent. Rješenje o upisu se odnosi na zahtjev za upis, koji je podnesen u skladu sa članom 3. stav 1. ovog zakona. B. Preuzimanje zahtjeva za upis (Član 33. ZZK) Zahtjev je primljen u zemljišnoknjižni ured kada je podnesen nadležnom zemljišnoknjižnom referentu ureda i kada on odgovara uvjetima navedenim u članu 3. ovog zakona. Nadležni zemljišnoknjižni referent stavlja na podneseni zahtjev zabilješku o datumu i vremenu njegovog pristizanja i potpisuje ga. Samo preuzimanje zahtjeva ne podrazumijeva dodjelu redoslijeda. Zahtjevi koji su pristigli poštom istog dana smatraće se da su stigli istovremeno i bit će upisani u dnevnu knjigu kao posljednji pristigli tog dana.

30 C. Odlučivanje o upisu (član 43. ZZK)
Nakon provjere zahtjeva za upis, zemljišnoknjižni referent donosi rješenje da li će zahtjev potpuno ili djelimično prihvatiti. Zemljišnoknjižni referent donosi rješenje o odbijanju zahtjeva za upis ako: 1) se zemljišnoknjižno tijelo ne nalazi u zemljišno knjižnom području dotičnog zemljišnoknjižnog ureda; 2) osoba nije ovlaštena da zahtijeva upis; 3) pravni osnov upisa nije vidljiv iz predočenih dokumenata; 4) postoji neka druga smetnja koja sprečava upis; D. Upis u zemljišnu knjigu (član 45. ZZK) Upis u zemljišnu knjigu vrši se na osnovu rješenja o upisu. Rang upisa se ravna prema redoslijedu upisa, ukoliko nije upisan neki drugi redoslijed ranga u zemljišnoj knjizi.

31 E. Rang upisa i njegovo označavanje (član 53. ZZK)
Ukoliko se u jedan odjeljak zemljišnoknjižnog uloška vrši više upisa, oni imaju rang redoslijeda svog upisivanja. Ukoliko se vrši više upisa u različite odjeljke u različito vrijeme istog dana, oni imaju isti rang, ukoliko se ne vrši upis koji se tome suprotstavlja. Zainteresirana lica mogu odrediti drugačije redoslijed. Takvo drugačije određenje se upisuje u zemljišnu knjigu.

32 F. Neispravan upis (član 60. ZZK)
Ukoliko se ispostavi da je upis u zemljišnoknjižnom ulošku neispravan, zbog odgovornosti zemljišnoknjižnog ureda, tada će zemljišnoknjižni ured neodložno upisati zabilježbu pored pogrešnog upisa u datom zemljišnoknjižnom ulošku. Ukoliko se ispostavi da je upis u zemljišnoknjižnom ulošku neispravan iz drugih razloga osim navedenih u stavu 1. ovog člana, tada će zemljišnoknjižni ured po odobrenju upisane osobe upisati zabilježbu pored pogrešnog upisa u datom zemljišnoknjižnom ulošku. Ukoliko upisana osoba nije dala odobrenje na pomenuti upis iz stava 2. ovog člana, zainteresovana osoba može podići tužbu za davanje odobrenja. Ispravka zemljišne knjige se vrši na osnovu odobrenja upisane osobe ili sudske odluke. Ako zemljišnoknjižni ured sazna za slučaj neispravnosti upisa iz stava 1. ovog člana, obavijestiće o tome ministra pravde.

33 Način ispravke upisa (član 61. ZZK)
Prilikom ispravke upisa neispravni dio upisa se podvlači crvenom linijom, a upis, kojim se vrši ispravljanje, se poduzima u obliku zabilježbe. U novom upisu bit će naznačeno da on dopunjuje odnosno zamjenjuje raniji upis. Ispravka na drugi način je zabranjena.

34 10. UVID U ZEMLJIŠNE KNJIGE
1. Uvid u zemljišnu knjigu (čl. 77.ZZK) Uvid u zemljišne knjige, pripadajuće akte, isprave i pomoćne isprave je slobodan uz prisustvo službene osobe iz zemljišnoknjižnog ureda, ako posebnim zakonom za pojedine podatke nije drugačije određeno. 2. Pravo na izvode zemljišnoknjižnih uložaka (čl.78.ZZK) Svaka osoba može nakon plaćanja takse dobiti zemljišnoknjižne izvode. Izvod je javna isprava.

35 11.DIGITALIZACIJA I ELEKTORNSKO VOĐENJE ZEMLJIŠNIH KNJIGA
Elektronsko vođenje zemljišnih knjiga (član 81. ZZK) Zemljišnu knjigu treba, što je prije moguće, voditi u elektronskoj formi. Elektronski način vođenja zemljišne knjige uređuje se posebnim pravilnikom koji donosi ministar pravde. Mora biti osigurano: 1) pridržavanje načela ispravne obrade podataka, osobito preduzimanje mjera za sprečavanje gubitka podataka, kao i da se nužne kopije stanja podataka drže barem na dnevnoj bazi i da originalni podaci, kao i njihove kopije, budu čuvani na sigurnom; 2) da upisi, koje treba izvršiti, što prije budu uneseni u memoriju podataka i da se mogu reproducirati u čitljivoj formi trajno nepromjenjivog sadržaja; 3) da se preduzmu mjere predviđene uredbom o prelasku na elektronsko vođenje zemljišne knjige.

36 PITANJA ?

37 12. Knjiga položenih ugovora
Općenito o KPU Primjena propisa o knjizi položenih ugovora (član 94.ZZK) KPU uspostavljene na osnovu propisa kojima je regulirano obrazovanje i vođenje ove knjige ostaje na snazi dok se ne ispune pretpostavke za upis vlasništva na posebnim dijelovima zgrade u skladu sa ZZK FBIH. Uredba o obrazovanju i vođenju knjiga položenih ugovora

38 HVALA NA PAŽNJI !